بازار مسکن در دولت جدید به کدام سو می رود؟

معضل مسكن در كشور ما معضلي است كه همواره با آن روبه رو بوده ايم. ديگر كشورها هم با معضل مسكن روبه رو هستند اما نوع برخوردشان با مشكلات و همچنين ديدگاه عدالت طلبانه شان متفاوت است. در كشورهاي اروپايي دولت تصدي گر تامين يا ساخت مسكن نيست. بلكه شهرداري ها و بخش خصوصي برنامه ريزي هاي گسترده اي براي تامين مسكن اقشار مختلف دارند و به كساني كه براي اولين بار مي خواهند خانه اي خريداري كنند تخفيف هاي گسترده مي دهند و كمك هاي خاص مي كنند. از سوي ديگر شهرداري ها و ديگر بخش ها به شاغلان ۶ برابر حقوق ماهانه شان وام مي دهند و اين وام ۷۰ الي ۸۰درصد قيمت خانه را پوشش مي دهد و بازپرداخت آن هم بسيار ساده است.

بنابراين تمام اقشار براساس نيازهاي خود دست به گزينش و خريد مسكن مي زنند و دولت در طرح هاي گزينشي و اجباري براي آنها خانه سازي نمي كند. بنابراين مشكل تامين مسكن به اين شكل تا حدودي حل وفصل مي شود. اين درحالي است كه در كشور ما دولت ها تا به حال متصدي امور تامين مسكن شده اند و براي همين عدالت به شكل و فرمي كه در قانون اساسي ما آمده حاكم نشده است.

با نگاهي به بازار مسكن در سال گذشته درمي يابيم همزمان با افزايش قيمت دلار، قيمت مسكن در سطح جهاني يك سوم كاهش يافت. دليل اين امر هم افزايش سه برابري قيمت دلار بود يعني اگر يك ايراني در ايران در زماني كه دلار يك هزار تومان بود مسكني در حد ۱۰۰ميليون تومان داشت، به عبارتي سرمايه اي در حد ۱۰۰هزار دلار داشت و بعد از اين كه دلار به ۳هزار تومان رسيد آن سرمايه به ۳۳هزار دلار رسيد. بنابراين مي توان گفت پرواز دلار تاثير مستقيمي بر صعود قيمت مسكن گذاشت.

پس از رشد غيرمترقبه و غيرقابل پيش بيني دلار، تمام سرمايه هاي سرگردان به سمت خريد دلار سرازير شد و به موازات دلار، سكه و ارزهاي ساير كشورها هم سير صعودي پيش گرفته و سهم مسكن و ميزان تقاضا در بازار خريد افت كرد. به عبارت ديگر خريد و فروش مسكن متوقف شد و طبيعي بود بتوان در آن زمان پيش بيني كرد كه در اولين فرصتي كه مسكن اين كالاي سرمايه اي به دست مي آورد بتواند جاي خالي خود را در بازار پيدا كند. اين فرصت در اوايل سال جاري پيش آمد. به اين ترتيب كه برخلاف پيش بيني ها، دلار ديگر رشدي نكرد و به نوسانات روزانه تبديل شد و طلا هم با اين كه به اين روز نيفتاد اما قيمت جهاني اش كاهش يافت، درنتيجه ديگر جذابيت اين دو بازار براي نقدينگي سرگردان مردم از بين رفت.

در ايران به دليل اين كه، مسكن هميشه از حداقل سود برخوردار است يعني درواقع در درازمدت، كسي كه براي مسكن سرمايه گذاري كند ضرر نمي بيند درنتيجه جذابيت بازار سكه و طلا از دست رفت و طبيعتا بايد سرمايه هاي سرگردان به جاي اين كه به سمت بخش توليد برود كه متاسفانه در كشور ما توليد هم جذابيتي براي سرمايه گذاري ندارد، درنتيجه سرمايه ها به سمت مسكن آمد كه به قول معروف مي گويند: «دير و زود دارد اما سوخت و سوز ندارد». بنابراين اين سرمايه ها به سمت مسكن سرازير شد و فاصله اي كه مسكن با قيمت دلار و مسكوكات داشت حدود ۸۰درصد پر شد يعني به يك باره قيمت مسكن ۸۰درصد افزايش يافت، اين اتفاق از نوروز سال جاري تاكنون به وقوع پيوسته است.

از سويي ديگر به دليل چند مساله رشد قيمت مسكن فعلا متوقف است؛ ۱ انتخابات و ۲ تقاضاي مردم. يعني به دليل اين كه مسكن كالايي مصرفي است، بايد براي آن متقاضي وجود داشته باشد.

براي طلا و سكه اين گونه است كه مثلا اگر سكه يك ميليون تومان باشد و شما ۱۰ميليون داشته باشيد مي توانيد ۱۰سكه بخريد، يا اگر قيمت دلار ۳هزار تومان باشد و شما ۳ميليون داشته باشید، یک هزار دلار مي خريد، اما براي مسكن اين قدرت گردش كار وجود ندارد زيرا يك باره وقتي پول تان را مي دهيد اگر ۱۰۰ميليون تومان بدهيد سرمايه كوچك وارد نمي شود و بايد به آينده و بازار نگاه كنيد درنتيجه اگر بازار فروكش كند سرمايه هم متوقف مي شود. بنابراين اين دو علت باعث متوقف بودن رشد قيمت شده است. نه اين كه خود قيمت بالا نرفته باشد اما ديگر رشد نمي كند.

بايد منتظر سياست هاي اقتصادي دولت جديد باشيم و اين كه دولت آينده بر چه محوري خواهد چرخيد، آيا به سمت بازار مسكن مي رود يا به سمت جاذبه هاي ديگری با اين تفاسير مي توان گفت كه روش اقتصادي دولت آينده تعيين خواهد كرد كه بازار مسكن به چه سمتي خواهد رفت.
اگر دولتي با برنامه اقتصادي به دنبال جلوگيري از تورم و نوسانات قيمت ارزي باشد درنتيجه قيمت مسكن بالا خواهد رفت، اما اگر نتواند تورم و نوسانات ارزي را به دليل تحريم ها كنترل كند درنتيجه سرمايه هاي سرگردان به طرف خريد و فروش ارز رفته و كالاهاي تورم زا و مسكن راكد خواهند ماند كه اين بسته به سياست دولت جديد دارد.

اما دولت بايد يك سياست متعادل را در بخش هاي مختلف به وجود آورد، نبايد بگذارد مسكن راكد شود همان طوركه نبايد بگذارد طلا و مسكوكات جاذبه به وجود بياورد، كه اگر توانست اين تعادل را برقرار كند نرخ تورم متعادل خواهد شد.
از طرفي هم بايد گفت متاسفانه يك روش سنتي در اقتصاد ما به وجود آمده كه فقط بايد اميدوار بود قيمت مسكن ساكن شود نه اين كه پايين بيايد يعني هيچ زمان ما شاهد كاهش قيمت در بازار مسكن نبوديم مگر اين كه اتفاقات غيرمترقبه اي به وجود آيد يا سياست هاي عالي اعمال شود.

همچنين اين را نبايد از نظر دور داشت كه برگشت آرامش در حوزه مسكن و برگشت سرمايه هاي سرگردان به اين حوزه باعث روند رو به رشد ساخت وساز و عرضه بيشتر مسكن در سال جاري خواهد شد.
البته دست اندرکاران مسکن بر این باورند که با توجه به افزایش قیمت ها و نبود قدرت خرید، بازار مسکن دیگر کشش افزایش قیمت را ندارد، بنابراین انتظار می رود بازار مسکن در ماه های پیش رو، روند ثابتی را طی کند و بازار پرنوسان این بخش کمی آرام شود.